昌江黎族自治县人民政府
关于印发昌江黎族自治县主城区个人建房管理办法（试行）的通知

各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

    《昌江黎族自治县主城区个人建房管理办法（试行）》已经十六届县政府第55次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 

昌江黎族自治县人民政府

2023年11月29日

（此件主动公开）

昌江黎族自治县主城区个人建房管理办法

（试行）

第一条 为规范我县主城区个人建房用地范围内私人建房，加强城市规划管理，确保我县国土空间规划有效实施，促进经济社会可持续发展，提高城市品位和居住环境，本着服从规划、尊重历史、结合实际、依法行政的原则，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南省城乡规划条例》等法律法规及政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法所指个人建房，是指在我县主城区城镇开发边界范围内的个人出让、划拨、宅基地（城中村）上新建、改建、扩建房屋的行为。

第三条 个人建房审批应遵守国土空间规划，注重城市风貌塑造，兼顾城市历史沿革和居住习俗，消化历史积存，简化行政程序。

第四条 县自然资源和规划局、县住房城乡建设局、县农业农村局、县营商环境建设局、县综合行政执法局、县市场监管局、县旅游和文化广电体育局、县教育局等相关职能部门以及石碌镇政府应当按照各自职责做好个人建房管理相关工作。

县自然资源和规划局负责主城区个人建房规划管理以及项目竣工规划核实工作。

县住房城乡建设局负责主城区个人建房建设管理工作，并做好房屋质量安全监督工作。

县营商环境建设局负责主城区个人建房规划报建、施工报建等审批工作。

县综合行政执法局负责加强对建设行为的日常监督检查，对个人建房存在违法违规建设、未按批准内容建设以及规划核实后擅自改变批准用途使用的，依法予以查处。

县市场监管局、县营商环境建设局等部门对未依法批准擅自改变用途的个人住宅，不得办理与住宅功能无关的证照等手续，法律法规另有规定的除外。 

第五条 国有土地出让合同或其他批准文件中有明确规划条件的，在不突破现行控规的条件下，依照规划条件中约定的指标审批；国有土地出让合同或其他批准文件中没有明确规划条件的，按照我县控制性详细规划控制指标审批。

第六条 个人建房应当满足下列要求：

（一）鼓励个人建房采取“用地整合、统一设计、联合建设”的模式。个人用地面积在1000㎡以下的（含1000㎡）的，可不按控制性详细规划确定的容积率等规划条件审批，无须缴纳增容费，原则上按建筑层数等条件进行审批；个人用地面积在1000㎡以上或者用地有明确规划条件的，依照本办法第四条办理。

土地证载用途为住宅，在符合规划的前提下，可按不超过6层（含6层）向县行政审批部门申请办理规划报建手续，报建方案须按住宅使用功能进行设计，不得改变住宅使用性质。

土地证载用途为商业，在符合规划的前提下，主干道两侧个人建房可按不超过8层（含8层）向县行政审批部门申请审批；非主干道两侧的个人建房可按不超过6层（含6层）向县行政审批部门申请办理规划报建手续。

（二）土地证载用途不符合控制性详细规划的用地性质，但控制性详细规划为建设用地，且建设不影响和占用生态管理空间、公共管理和公共服务用地、城市规划“五线”的，允许按照土地证载用途向县行政审批部门申请办理规划报建手续，依照本办法第五条办理。

（三）报建方案须有相应资质的设计单位签章，住宅类底层层高不得超过4.9米，二层及以上层高不得超过3.5米；商业类按商业项目设计规范执行。个人建房的退距、层高、正负零标高、窗高与檐高等要素应与周边建筑相协调。住宅类项目可根据土地权利人需要配建停车位，商业类项目根据国家及省的相关规定配建停车位，所配建停车位须位于个人建房用地红线范围内。

（四）新建或拆除重建的个人建房应按要求退够历史文化街区、历史建筑保护控制紫线、绿地范围控制绿线和城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线距离。

（五）个人建房的房屋整体设计风格需符合城市景观风貌要求，同时,对窗、阳台、空调室外机位等外露构建须重点美化，鼓励采用半斜屋面女儿墙。临街面不得修建露天楼梯、炉灶、烟囱、污水池、家禽舍笼等影响城市风貌的设施。

（六）不得对相邻房屋的结构和安全性造成损坏和影响，要处理好供水、供电、排水、通风、排气（烟）、采光、消防、卫生防护等相邻关系，并提供毗邻建筑退让协议等材料。

存在毗邻权属属于政府部门用地、毗邻为空地或无权属的情况，建筑后退红线可按最小0米进行退用地红线；存在毗邻有土地转让协议无土地证且无法查询原土地权属人、毗邻不愿签订毗邻建筑退让协议及提供土地证复印件的情况，建筑后退红线可按不小于0.3米进行退用地红线。

（七）对宗地界线与道路红线空间关系不协调的，可在符合规划用地性质及土地用途一致，且宗地面积不增加的前提下，通过整合原址周边用地，优化调整宗地边界。

（八）个人需对房屋进行屋顶、门窗修缮或内部装修的，对经建设行政主管部门认可的C、D级危房进行加固的，在不拆除、不增加面积和不改变原房屋整体结构，以及符合我县规划“零审批”事项清单的，在不影响城市建筑风貌的前提下，无需办理规划报批手续。

（九）个人建房使用性质不得随意改变，确需改变的，应依法办理相关用地和规划手续；擅自变更的，依法予以处置。

（十）个人建房时，迁移、改造配电设施、供电线路应符合相关规定，确保电网供电安全、稳定。在新建或拆除重建时，如需迁移、改造配电设施、供电线路，应根据《海南省电力建设与保护条例》《海南电网有限责任公司输配电设施迁改管理实施细则(试行)》，按照“谁申请谁出资，后建服从先建”的原则，以“依法办理、友好协商、确保质量、确保电网安全”为总体要求，双方依据国家法律法规、电力行业规程规范标准进行友好协商，且达成协议后方可实施。迁移、改造相关设施的费用由提出迁移、改造要求的一方承担，法律法规另有规定的除外。未经协商一致，擅自施工造成损害的，由擅自施工的单位承担责任。

（十一）个人新建房屋应结合周边环境情况统筹考虑，尽量满足建筑设计防火规范要求。

第七条 主城区城镇开发边界范围内城中村村民建房，参照《昌江黎族自治县进一步规范农村宅基地审批及建房管理实施方案》等相关规定执行，每户用地不得超过175㎡，建筑层数不得超过3层，高度不得超过12米，符合一户一宅的，由石碌镇政府按照农房报建相关规定办理《乡村建设规划许可证》。

第八条 下列区域不得批准个人建房：

（一）个人建房不得占压和挑出用地界线，侵占城市道路、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域和文物保护单位保护范围，不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全，城市公共绿化规划用地以及各类公园河湖保护用地、公路、铁路、车站、码头、市政公用设施规划用地区域；

（二）列入棚户区近期改造计划的区域；

（三）列入基础设施建设征收计划的区域；

（四）城镇内河岸、沟渠以及因城市防洪、排水需要控制的区域；

（五）饮用水水源保护区、严重污染及易燃易爆控制区、文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围；

（六）法律、法规禁止的其他区域以及不符合《海南省城乡容貌和环境卫生管理条例》相关规定的情形。

（七）持有土地证、权属证明文件的个人，对于因规划无法实施建设的，县自然资源和规划局、县住房城乡建设局等相关部门收集后报请县政府进行安置。

第九条 个人建房应当依法申请办理建设工程规划许可证。个人申请办理规划审批手续时，应当提供土地使用证（不动产权证）或土地有关证明文件、有设计资质单位签章的报建方案(图纸采用海南昌江平面坐标系)等相关材料，按规定缴纳城市基础设施配套费及其他费用。

申请改建、原有建筑上扩建的，须提交原报建房屋设计方案、施工图等能证明已建房屋结构材料，若无法提交以上证明材料的，设计单位须在报建方案中说明清楚原建筑承载结构的可行性；在已列入棚户区改造计划的区域内个人房屋为D级危房，须拆除重建的，由县住房城乡建设部门按要求统一进行过渡安置。

第十条 县行政审批部门收到报建材料后，经初审符合要求的，即进行批前公示，公示期间如无异议，按程序批准建设。建设项目在开工放线之前，应当在项目建设现场醒目位置设置工程公示牌，在建设工程竣工规划核实前，个人应当保持公示牌的完整。未在项目施工现场设置工程公示牌的，由县综合行政执法局和乡镇人民政府依法依规进行处罚。

第十一条 个人建房应当依法申请规划放线、验线，开挖基础前，个人应当委托取得相应测绘资质的单位，按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证要求放线。县自然资源和规划局收到申请之日起七个工作日内对放线情况进行现场核验;未经核验的，个人不得开挖基础。未进行核验基础轴线放线就擅自开挖基础的，由县综合行政执法局和乡镇人民政府依法依规进行处罚。

建设工程竣工后，个人应当持建设工程竣工测绘报告等材料，向县自然资源和规划局申请办理规划核实手续；经核实符合建设工程规划许可证要求的，县自然资源和规划局应当出具建设工程规划核实证明。

第十二条 除石碌县城外，其他乡镇镇区开发边界范围内持有国有土地证、宅基地证明文件（城中村）的个人建房参照此办法执行，但持有国有土地证的私人建房建筑高度不得超过20米（含20米），持有宅基地证证明文件的开发边界范围内村民住宅用地在未征收之前保留农村宅基地属性,村民建房参照《昌江黎族自治县进一步规范农村宅基地审批及建房管理实施方案》等相关规定执行。

第十三条 本办法印发实施前，已经县自然资源和规划局或有关部门批准的个人建房项目按批准的文件办理规划许可。

第十四条 本办法印发实施前，已经建成使用的个人建房，在符合规划及消防要求的前提下，按照《中华人民共和国城乡规划法》《海南省城乡规划条例》完善有关报建手续。

第十五条 本办法中未明确的内容依据国家及我省有关规定执行。

第十六条 本办法具体实施中的适用问题由县自然资源和规划局会商有关部门负责解释。

第十七条 本办法自公布之日起30日以后施行，有效期3年。